朝晖拆迁赔偿7.6万/㎡，老破小变豪宅？真相是这样的……
PART 1
这两天，朝晖“天价赔偿”，传得沸沸扬扬。
起因是这样的。有人在网上发了一个“朝晖赚了，拆迁赔偿7.6万一平方”的帖子，内容只有短短9个字：老破小可以换豪宅了。
这奔着武林壹号去的惊人价格，瞬间引发热议，大把网友表达了羡慕之情。
“发财了，工薪族可以少干十多年”、“看来买套老破小博拆迁，还是很有搞头的”、“虽然不能跟农民房拆迁比，但也相当让人眼红了”……
不过，也有很多人表示了质疑。
“朝晖二手房现在4万不到啊，赔这么多？”、“这单价太贵了，政府以后再拆，还怎么拆得起”……
作为一个对征收政策（拆迁说法已成为过去式）略知一二的媒体人，当我看到这个价格时，也是百思不得其解：这怎么可能？
直到有媒体列出了计算公式，我才恍然大悟。
它是这样算的。以一套38㎡朝晖老破小为例，假设市场评估价4万2，如选择货币补偿，补偿面积至少48㎡（保底标准），最多可赔48x4.2 x 1.5=302.4万。
总价再除以38㎡，就可得出近8万的单价，比网传的7万6还要高。
可以发现，只要面积越小（评估价高低也有关系），单价就越夸张。如30㎡户型，折合单价超过了10万；相反，户型面积只要超过48㎡，单价就会统一下降到6万3。
所以，它是用极端案例，混淆了整体。
就像《层楼》粉丝调侃的那样，“假如只有20㎡的话，那标题就是，朝晖拆迁赔15万每平了。”
PART 2
实际上，这个算法不仅存在错误，也不够全面。
根据《杭州国有土地上房屋征收与补偿条例》，无论货币补偿，还是实物安置，被征收住宅房屋建筑面积不足48㎡的，评估价值均按48㎡给予补偿。
选择货币补偿的，在被征收房屋评估价值补偿的基础上，再按20%给予货币补贴。
同时规定，各区人民政府可另行制定货币补偿奖励标准，但最高不超过评估价值的22%。所有加在一起，最高可以拿到1.42倍赔偿，并不是所谓的1.5倍。
但在一两年前，想要拿到这额外的22%奖励，可是有附加条件的。
比如，当时曾规定，先按10%预发购房奖励。然后，在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，再给予12%奖励（新购房屋价格低于征收房屋，按新购住房12%算）。
相关人士告诉我，这是为了楼市去库存，鼓励大家买房，才加了这一特别条款。
近年来，楼市去库存基本完成，政策也就没再做强制要求。现在即便没有新购房，被征收人还是能拿足1.42倍。
但这1.42倍，并不是所有赔偿，还有按时签约、腾空、临时安置等费用。
“一般一套10来万，但朝晖这次比较特殊，因为机场快线建设需要，每套给了40万奖励。”知情人士告诉我。
此外，评估价（基准比较价格）也是重要因素。参考对象，主要是市场价格。
过去一年，二手市场跌宕起伏，以朝晖小区为例，最高卖到过4万5，但近期低迷，也出现了3万5的成交。
而且，评估价确定后，还要根据每套房屋楼层、装修不同，上下浮动增减，相当于一房一价。
PART 3
我们不妨以4万评估价，来重新算一遍。
还是先以38㎡为例，它可以获得的第一笔赔偿=48x4 x 1.42=272.6万。加上40万签约、腾空奖，即312.6万。
然后除以38㎡，结果等于8万2。你没看错，赔偿标准更高了，但这是特殊小户型。
再看48㎡，按照同样计算方式，可以得出总价也是312.6万，折算单价大概6万5；若面积达到了60㎡，单价大概6万3。
朝晖老破小，主力户型面积30-60㎡。
综合看下来，平均拆迁单价可能没有7万6那么高，6万5左右应该还是有的（前提是评估价4万）。
但即便单价惊人，老破小想要变成市区豪宅，还是够呛。
因为面积太小了，换算成总价，主流还是300来万。就算60㎡，也只有380万。70㎡的超级老破大，也就437万。
而近期申领出预售证的杭州大家，均价48100㎡/㎡，主力户型约138—170㎡，总价至少500万。
大多数人，只够得着一个二套6成首付的门槛。
至于对市场的影响，更是无稽之谈了。这次朝晖征收，一共只有一区的15、26、34幢楼，仅百余户，完全掀不起什么浪花。
PART 4
2016-2018年，杭州城中村启动了大规模拆迁，动辄几百万，上千万的赔偿款，让多少人艳羡。
这次朝晖征收，虽没有农民房（集体土地）那么夸张，但也刷新了不少人的认知。
而作为少见的市区大型老小区征收案例，也让不少人浮想联翩：我买的老破小，是不是也有征收可能？抑或干脆买套老破小，搏一把。
这是一个非常大的误区。
朝晖征收有特殊性，它是因为机场快线建设需要。也因为时间紧迫，给予的签约腾空奖，也相对高一些（地铁集团直接收购）。
事实上，近年出现的市区老小区征收案例，大多也是此类原因。
比如，去年上半年，翠苑北二苑临街的两幢楼拆了，原因也是10号线翠柏路站的建设。
有人说，若不是碰上大型基建所需，再过20年，都未必有拆的可能。
这还真不是夸张之言。
“拆不起、拆不动。”一位参与过市区做地的人士表示，老小区业主人数众多，众口难调，且成本极高。
以朝晖为例，住户超过2.2万户，有的想拿钱改善，有的要价过高，统一意见太难了。
所以，博拆迁并不是一件靠谱的事。
最近两年，市场上有一群人，专门在寻找购买市区老破小，目的就是赌拆迁。但结果呢，有的如愿以偿，有的一等就是七八年，至今未果。
但话说回来，一套低总价市区老破小，仍是许多人过渡居住的好选择。
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文∣麦格
编辑∣二叔
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